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      是房價太貴、還是工資太低


      人說林子大了什么鳥都有,這話不假,中國的國家大,自然地怪事就多。普遍地說中國人的收入并不是特別高,但從帳面上看,中國人的固定資產卻不比先進國家的人少。根據IMF的統計,中國的人均GDP大約在8000美元多一些,按今天的匯率計算中國人的平均年收入應該約低于5萬5千人民幣,換句話說:中國人的月收入平均大概不到5000元。

         

      但是中國城市居民的住房略估一下少則200-300萬元,多則700-800萬元。為什么年收不到5000元的人可以擁有這么高額的房地產。當然,這些房地產是自己住著,就無法變現。但中國人還是財大氣粗。

      這里面有歷史原因,現在60-80歲的很多人原先住的單位的房子是單位分的,后來按工齡折價買下,這些房子如果地點好,那怕舊一些,其價格應該都不便宜。但是,問題是今后的年輕人哪里有錢買房?我遇到一個國內的年輕人,問他:現在你們結婚,有沒有為了愛情而結婚的?他不假思索地說:如果沒房沒車,僅有愛情,別人是不跟你結婚的。也許換句話說應該是沒房沒車,哪里會有愛情?

        

      我相信這個年輕人說的是實話,也許多少有點夸張,但反映了今天中國社會的現實。今天一定有很多年輕女孩是跟房和車結婚的,而不是跟愛情結婚。問題是今后的年輕人哪里有那么多錢買房買車呢?試想一個年輕人如果在30歲前后結婚,其年收應該在4000-5000元就不錯了,退一步說,就是有7000-8000元的收入也買不起那么昂貴的住房,哪里有錢娶媳婦?

         

      換一個角度分析,房地產經濟學有一個經驗法則,房價的合理區間是工薪族年薪的6倍左右。如果超過6倍,買房的按揭貸款就很難還清了。按照這個經驗法則來推算,中國城市的房地產的均價應該在40萬人民幣左右。請問,在中國的城市,花40萬人民幣能買到什么樣的住房?從這個角度說中國的房價太貴了。

        

      但從另一個角度看,今天一線城市和二線城市的房價多在300萬元左右,那么中國人的年收不應該是5萬5千元,而是55萬元。所以,也許我們可以判斷中國人的收入太低了。過去的30多年里,中國的實際GDP平均每年增長9%以上,那么我要問同期個人收入年均增長9%以上的人有多少?應該不會太多。

      接下來一個問題是:為什么工資收入沒有大漲,而房價卻接連高漲?

         

      這個問題回答起來容易也不易。房價高漲的最主要的原因是貧富分化太大,財富集中到了一小部分人手里,房地產市場就成了這些人投機斂財手段。一般來說對于買房是為了居住的人來說,他們是不會造成泡沫的,只有投機者希望通過房地產投資錢生錢才可能吹大泡沫。

         

      至于說工資為什么不漲?我曾經寫過,今天中國的企業里,其剝削程度不亞于資本主義國家的企業。資本主義國家的企業都有工會,工會是代表工人維護工人利益的組織。假設國有企業不剝削工人,但民營企業應該組織工會,保護工人利益。但是國有企業的老總們以及CEO們拿的報酬是否合理,我想不用我評說。

         

      我查看了統計年鑒,無論是城市居民還是農民的收入平均增長每年都和實際GDP增長率差不多,但我問一些自己認識人:你們每年都漲工資嗎?他們的回答是:什么時候漲的工資連他們自己都忘了。當然,中國的單位除了發貨幣工資以外,還有一些實物工資,二者加起來對于很多人來說增長的都很慢。前幾年中國經濟每年增長8%以上,現在降到6-7%。即使是6-7%也是很高的增幅。比如說每月工資3000-4000元的人,其每年的增幅應該在200-300元。而且,6-7%的增幅是相比上一年的工資,所以實際上漲的工資應該更多。我相信對相當一部分人來說經濟增長與他們沒有關系。這樣一來久而久之房價上去了,工資卻跟不上。實際上對于只有一套住房的人來說,其房產的估價再高只是帳面資產,沒有任何意義,因為你不可能把現在住的房子賣了。

            房價高了對于今后買房子結婚娶媳婦的人來說是個大問題,大部分年輕人買不起房。短期內房價不可能回歸合理區間,雖然經濟增長率仍在6-7%,但相比前幾年,的確下降。問一問國內做生意的人就知道,現在的生意環境非常不好,也就是說對大部分人來說漲工資短期無望。這種情況有點像一個陷阱,要想從里面跳出來非常不容易。要知道房價高的背后是地價太高,上一屆政府把批租土地的收入歸屬于地方政府,全民所有的土地,為什么批租的收入歸了地方政府,其中的法理說不通。一塊土地批給誰去開發其中的講究很多,潛規則的結果就是房價泡沫,否則,隨著土地轉讓和開發產生的交易成本(包括大量回扣)無法支付,這些成本最后都要最終買房的人來買單。所以,中國人與其他中等發達國家的人相比擁有的帳面資產應該是很多的,但實際的現金收入應該沒有那么多,也就是說中國人看上去應該很有錢,但實際沒有那么多錢。

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